Yargıtay'dan kiracıları ilgilendiren emsal karar! Ev sahiplerinin "depozito" oyunu bozuldu

Kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmazlıkların başında depozito iadesi geliyor. Yargıtay’ın son kararları, güvence bedelinin hangi şartlarda iade edilmesi gerektiğine ve evin el değiştirmesi durumunda sorumluluğun kimde olacağına ilişkin önemli ölçütler belirledi.

DEPOZİTO UYUŞMAZLIKLARI NEDEN ÇIKIYOR?

Kira sözleşmesi sona erip ev boşaltıldıktan sonra bazı kiracılar, ödedikleri güvence bedelini geri almakta zorlanıyor. Boya ve badana masrafları, evde olduğu öne sürülen hasarlar, ödenmemiş faturalar ya da taşınmazın satılması, depozito anlaşmazlıklarının en sık görülen gerekçeleri arasında yer alıyor.

Ancak ev sahibinin depozitoyu dilediği gibi kullanması ya da gerekçe göstermeden elinde tutması mümkün değil. Türk Borçlar Kanunu, kiracının sorumluluklarını ve güvence bedelinin iade koşullarını açıkça düzenliyor.

DEPOZİTO NEDİR, EV SAHİBİ HANGİ DURUMLARDA İADE ETMEK ZORUNDA?

Türk Borçlar Kanunu’nda güvence bedeli olarak geçen depozito, kiracının sözleşmeden doğan yükümlülüklerini yerine getirmemesi ya da taşınmaza kusurlu kullanımla zarar vermesi ihtimaline karşı alınıyor. Ancak bu bedel, ev sahibine parayı süresiz olarak tutma hakkı vermiyor.

Uzman hukukçular, sözleşme sona erdiğinde, ev boşaltılıp anahtarlar teslim edildikten sonra kiracının sorumlu olduğu bir borç ya da zarar yoksa depozitonun iade edilmesi gerektiğini belirtiyor. Ev sahibinin kesinti yapabilmesi için gerçek bir alacağının bulunması ve bunun hukuki dayanağını ortaya koyması şart. Yalnızca kendi değerlendirmesine dayanarak depozitonun tamamını ya da bir kısmını tutması hukuken yeterli görülmüyor.

YARGITAY’DAN DEPOZİTO İADESİNE İLİŞKİN ÖNEMLİ KARAR

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23 Eylül 2025 tarihli ve 2024/3882 Esas, 2025/4233 Karar sayılı kararında güvence bedelinin hangi şartlarda iade edilmeyebileceğini değerlendirdi. Karara göre ev sahibinin depozitoyu iade etmemesi için kiracıdan kaynaklanan, gerçek ve mahsup edilmesi gereken bir alacağın bulunması gerekiyor. Kiracının sözleşmeye aykırı davrandığına ilişkin genel bir iddia tek başına yeterli sayılmıyor.

Buna göre kiracının taşınmaza zarar verdiğini ya da bir borcunu ödemediğini öne süren ev sahibi, iddiasını somut olarak ortaya koymak zorunda. Zararın gerçekten oluşup oluşmadığı ve miktarı da ayrıca değerlendiriliyor. Karar, depozitonun ev sahibinin kişisel tasarrufuna bırakılmış bir para olmadığını bir kez daha gösterdi.

EV SAHİBİ BOYA VE BADANA MASRAFINI DEPOZİTODAN KESEBİLİR Mİ?

Kiracıların evden çıkarken en sık karşılaştığı sorunlardan biri, boya ve badana masraflarının depozitodan düşülmek istenmesi. Türk Borçlar Kanunu’nun 334. maddesine göre Kiracı, evi sözleşmeye uygun kullanmasından kaynaklanan olağan eskime ve yıpranmalardan sorumlu tutulamıyor.

Uzun süre oturulan bir evde duvar boyasının eskimesi, zeminde normal kullanımdan kaynaklanan yıpranmalar ya da eşyaların zamanla eskimesi, tek başına depozitodan kesinti yapılmasını gerektirmiyor. Kırık kapı, hasarlı dolap ya da olağan kullanımı aşan duvar zararları gibi kiracının kusurundan kaynaklanan durumlar ise farklı değerlendiriliyor. Bu durumlarda da talep edilen masrafın gerçek zarara dayanması ve kiracıya yüklenebilir olması gerekiyor.

EV SAHİBİ HASAR VAR DİYEREK DEPOZİTOYU VERMİYORSA NE YAPILMALI?

Hukukçular, hasar iddiası gündeme geldiğinde öncelikle zararın gerçekten var olup olmadığının, kiracının sorumluluğunda bulunup bulunmadığının ve onarım bedelinin belirlenmesi gerektiğini ifade ediyor.

Türk Borçlar Kanunu’nun 335. maddesi de bu noktada önem taşıyor. Düzenlemeye göre ev sahibi, taşınmazı geri alırken gerekli incelemeyi yapmak ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri gecikmeden yazılı olarak bildirmek zorunda. Olağan bir incelemeyle fark edilebilecek eksikliklerin zamanında bildirilmemesi, kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırabiliyor. Bu nedenle ev sahibinin aylar sonra ileri sürdüğü her hasar iddiası kendiliğinden kabul edilmiyor.

Kiracıların hak kaybı yaşamaması için evden çıkarken fotoğraf ve video çekmesi, elektrik, su ve doğal gaz sayaçlarını kayıt altına alması önem taşıyor. Anahtar teslimini yazılı tutanakla yapması, ev sahibiyle yazışmaları ve depozito ödemesine ait banka dekontlarını saklaması da öneriliyor.

KİRACI DEPOZİTOYU ALMAK İÇİN ÜÇ AY BEKLEMEK ZORUNDA MI?

Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesine göre para olarak verilen güvence bedelinin, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerekiyor. Ev sahibi, sözleşmenin bitiminden itibaren 3 ay içinde kiracıya karşı dava açtığını ya da icra veya iflas takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine bedeli iade etmekle yükümlü oluyor.

Uygulamada ise depozito çoğunlukla ev sahibine elden ya da havaleyle veriliyor. Bu durumda bankaya ilişkin 3 aylık mekanizma doğrudan uygulanmıyor ve kiracı alacağını genel hükümlere göre ev sahibinden talep edebiliyor. Bu nedenle depozitosunu alamayan her kiracının mutlaka 3 ay beklemesi gerektiği yönünde genel bir kural bulunmuyor.

EV SATILIRSA DEPOZİTOYU ESKİ EV SAHİBİ Mİ, YENİ EV SAHİBİ Mİ ÖDEYECEK?

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 12 Mayıs 2026 tarihli, 2026/3664 Esas ve 2026/2960 Karar sayılı kararı bu konuda dikkat çekici bir değerlendirme içeriyor. Dosyadaki olayda kiracı, evi kiralarken önceki malike 300 dolar depozito ödedi. Taşınmaz daha sonra satıldı, ancak kiracıya güvence bedeli iade edilmedi.

İlk derece mahkemesi, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği gerekçesiyle davayı önceki malik yönünden reddetti. Yargıtay ise depozitonun yeni malike devredildiğinin ispatlanması gerektiğine dikkat çekti. Önceki malikin bedeli yeni malike aktardığını kanıtlayamaması halinde iade yükümlülüğünün sürebileceği belirtildi.

Karar, evini satan malikin depozito sorumluluğundan kendiliğinden kurtulamayacağını göstermesi bakımından önem taşıyor. Ancak kararın kanun yararına bozma niteliğinde olduğu ve Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 363/2. maddesi gereğince somut davanın tarafları arasındaki sonucu değiştirmediği de belirtiliyor.

DEPOZİTOYU GERİ ALAMAYAN KİRACI HANGİ YOLLARA BAŞVURABİLİR?

Evi boşalttığı halde depozitosunu alamayan kiracıların öncelikle kira sözleşmesini, ödeme dekontunu, anahtar teslim tutanağını, tahliye tarihini gösteren belgeleri, evin son haline ait fotoğrafları ve yazışmaları bir araya getirmesi gerekiyor.

Kiracı ilk olarak depozitonun iadesini yazılı olarak isteyebiliyor. Ev sahibi ödeme yapmazsa uyuşmazlığın niteliğine göre icra takibi ya da alacak davası yoluna gidilebiliyor. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekiyor. Depozitonun hangi para birimiyle ödendiği, sözleşme hükümleri, teslim tarihi ve varsa mahsup edilecek borçlar da değerlendirmede belirleyici oluyor.

EV SAHİBİ DEPOZİTONUN TAMAMINI KESİNTİ YAPABİLİR Mİ?

Depozitonun tamamının ev sahibinde kalabilmesi için kiracının gerçekten sorumlu olduğu ve hukuken talep edilebilecek bir borç ya da zarar bulunması gerekiyor. Ödenmemiş kiralar, kiracıya ait olduğu ispatlanan faturalar ve kusurlu kullanımdan doğan gerçek zararlar mahsup edilebilecek kalemler arasında yer alabiliyor. Ancak hiçbir hesaplama yapmadan ya da somut gerekçe göstermeden depozitonun tamamını tutmak hukuken kabul görmüyor.

Uzmanlar, depozitonun ev sahibinin dilediği gibi kullanabileceği bir para olmadığını vurgularken, ödemelerin baştan belgelenmesinin, tahliyede teslimin yazılı yapılmasının ve olası zararların somut biçimde ortaya konulmasının uyuşmazlıkların önüne geçeceğine dikkat çekti.