‘Yunanistan Golden Visa'da denetimleri sıkılaştırıyor’

Yunanistan'da Golden Visa programına yönelik denetimler sıkılaşıyor. Başbakan Kyriakos Mitsotakis'in, Avrupa Birliği (AB) dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarının gayrimenkul alımlarında uygulanan yüzde 3'lük devir vergisinin yüzde 15'e çıkarılabileceğine yönelik açıklamalarının ardından, Göç ve İltica Bakanı Thanos Plevris de Golden Visa kapsamında mevzuata aykırı işlemlere karşı denetimlerin artırılacağını duyurdu.

Atina'da düzenlenen Prodexpo 2026 Gayrimenkul Konferansı'nda konuşan Plevris, Golden Visa programının yasal yatırım koşullarını dolaylı yöntemlerle aşmaya çalışan yatırımcıların oturum izinlerinin iptal edilebileceğini belirtti. Özellikle gayrimenkul satışlarında gizli geri ödeme anlaşmaları ve kısa dönem kiralama yasağının farklı yöntemlerle aşılması, yetkililerin üzerinde durduğu başlıca konular arasında yer alıyor.

Yunanistan'da Golden Visa programı kapsamında gayrimenkul yatırımları için uygulanan 250 bin, 400 bin ve 800 bin avroluk yatırım eşikleri mevcut düzenlemeler çerçevesinde devam ederken, yatırımların gerçek bedeli ve gayrimenkullerin kullanım şekline ilişkin denetimler daha fazla önem kazanıyor. Programın gayrimenkul yatırımları üzerinden sürdürülmesine ilişkin siyasi tartışmalar da devam ediyor. Ancak henüz yasalaşmamış önerilerden bağımsız olarak, mevcut düzenlemelere uygun hareket edilmesi yatırımcıların oturum haklarını koruyabilmesi açısından belirleyici hale geliyor.

Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Türkiye'nin Yunanistan Golden Visa programına en fazla başvuru yapan ülkeler arasında yer aldığını hatırlatarak, yatırımcıların değişen düzenlemeleri yakından takip etmesi gerektiğini vurguladı.

Narazan, ““Yunanistan Golden Visa programı son yıllarda önemli değişikliklerden geçti. Önce yatırım eşikleri yükseltildi, ardından gayrimenkullerin kullanımına yönelik yeni sınırlamalar getirildi. Şimdi ise yatırım işlemlerinin niteliği ve yasal koşullara uygunluğu daha sıkı denetleniyor. Bu gelişmeler, yatırımcıların yalnızca oturum izni elde etmeye değil, kazandıkları hakkı uzun vadede korumaya da odaklanmaları gerektiğini gösteriyor. Golden Visa yatırımı tek seferlik bir gayrimenkul alımından ibaret değil. Yatırımın hukuki altyapısının doğru kurulması, gayrimenkulün mevzuata uygun kullanılması ve oturum izninin devamı için gerekli yükümlülüklerin yerine getirilmesi büyük önem taşıyor. Bu noktada deneyimli ve güvenilir danışmanlarla çalışmak, olası risklerin önceden tespit edilmesini sağlıyor” dedi.

'250 BİN AVROLUK YATIRIMLARDA HUKUKİ UYGUNLUK KRİTİK ÖNEM TAŞIYOR'

Yunanistan'da Eylül 2024'te yürürlüğe giren düzenlemelerle Golden Visa programındaki yatırım eşikleri önemli ölçüde değişti. Atina'nın da içinde bulunduğu Attika Bölgesi, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3 bin 100'ü aşan adalarda asgari yatırım tutarı 800 bin avroya yükselirken, diğer bölgelerde 400 bin avro olarak belirlendi. Belirli şartları karşılayan ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesi ve koruma altındaki yapıların restorasyonu gibi özel kategorilerde ise 250 bin avroluk yatırım seçeneği devam ediyor.

Ancak son açıklamalar, özellikle 250 bin avrodan başlayan yatırım seçeneklerinde projelerin hukuki niteliğinin dikkatle incelenmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Yunanistan makamları, gayrimenkulün satış bedelinin bir bölümünün farklı anlaşmalarla yatırımcıya geri ödenmesi ve böylece gerçek yatırım tutarının yasal sınırın altına düşürülmesi gibi uygulamalara karşı denetimlerini artırıyor.

Narazan, 250 bin avroluk yatırım alternatiflerinin Türk yatırımcılar açısından önemini koruduğunu ancak her projenin aynı hukuki koşulları sağlamadığını belirterek şöyle konuştu:

“250 bin avroluk yatırım seçeneği, Yunanistan'da Golden Visa sahibi olmak isteyen Türk yatırımcılar için hala önemli bir alternatif. Ancak burada asıl dikkat edilmesi gereken, yatırım yapılan gayrimenkulün ilgili yasal kategoriye gerçekten uygun olması. Özellikle ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürüldüğü projelerde izin süreçleri, tapu durumu, kullanım değişikliği ve yatırım tutarının mevzuata uygunluğu titizlikle incelenmeli. Yatırımcıların yalnızca düşük fiyat avantajına veya oturum izni vaadine odaklanması, ilerleyen dönemde ciddi hukuki ve finansal risklerle karşılaşmalarına neden olabilir. Bu nedenle yatırım kararının, kapsamlı bir hukuki inceleme ve doğru danışmanlık süreciyle desteklenmesi gerekiyor.”

'KISA DÖNEM KİRALAMA YASAĞINA AYKIRILIK OTURUM İZNİNİN İPTALİNE YOL AÇABİLİR'

Yunanistan'ın Golden Visa programında dikkat çeken bir diğer konu ise kısa dönem kiralamalara yönelik kısıtlamalar. İlgili mevzuat kapsamında, yasak kapsamına giren Golden Visa gayrimenkullerinin kısa dönem kiralamalarda kullanılması durumunda oturum izninin iptali ve 50 bin avro idari para cezası söz konusu olabiliyor.

Yetkililer, doğrudan kiralamanın yanı sıra alt kiralama yoluyla yasağın aşılmasına yönelik uygulamaların da denetleneceğini açıkladı. Düzenlemenin kapsamı, yatırımın gerçekleştirildiği tarih ve tabi olduğu geçiş hükümlerine göre farklılık gösterebiliyor. Bu nedenle yatırımcıların gayrimenkul satın almadan önce kira geliri planlarını da yürürlükteki mevzuat doğrultusunda değerlendirmesi gerekiyor.

Golden Visa kapsamında satın alınan her gayrimenkulün aynı kullanım ve kiralama koşullarına tabi olmadığını belirten Narazan, yatırımcıların özellikle satış sonrası süreçlerde dikkatli olması gerektiğine ilişkin şöyle konuştu:

“Golden Visa yatırımcılarının en çok dikkat etmesi gereken konulardan biri, satın aldıkları gayrimenkulü hangi koşullarda kullanabileceklerini doğru bilmeleri. Bir gayrimenkulün yatırım açısından cazip olması, her türlü kiralama modeline uygun olduğu anlamına gelmiyor. Mevzuata aykırı kullanım, yatırımcının elde ettiği oturum hakkını riske atabiliyor. Bu nedenle gayrimenkulün satın alınmasından kiralama planına, oturum izninin yenilenmesinden diğer yasal yükümlülüklere kadar tüm süreçlerin profesyonel şekilde yönetilmesi gerekiyor.”

'GOLDEN VİSA ALMAK KADAR, BU HAKKI KORUMAK DA ÖNEMLİ'

Narazan, “Yunanistan'da Golden Visa programına yönelik denetimlerin artması, yatırımcılar açısından doğru danışmanlık ve hukuki incelemenin önemini bir kez daha gündeme taşıyor. Gayrimenkulün yatırım kategorisine uygunluğu, gerçek satış bedeli, kullanım koşulları ve oturum izninin devamı için gerekli yükümlülükler, yatırım kararının ayrılmaz parçaları arasında yer alıyor” dedi.

Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Golden Visa yatırımlarında uzun vadeli bir yaklaşım benimsenmesi gerektiğini belirterek sözlerini şöyle tamamladı:

“Golden Visa sahibi olmak yatırımcılar için önemli bir kazanım ancak bu kazanımın sürdürülebilir olması, yasal koşullara uyumun devam etmesine bağlı. Yanlış yönlendirmeler veya mevzuata uygun olmayan uygulamalar, yatırımcıların hem finansal kayıplarla hem de oturum izinlerinin iptali gibi ciddi sonuçlarla karşılaşmasına neden olabilir. Bu nedenle doğru danışman seçimi yalnızca yatırım aşamasında değil, oturum hakkının uzun vadede korunmasında da kritik önem taşıyor. Biz yatırımcıların yalnızca doğru gayrimenkule ulaşmasını değil, yatırımlarını güvenli ve sürdürülebilir bir hukuki zeminde yönetmelerini de önemsiyoruz.”